Mười năm (2004-2014) là giai đoạn thị trường bất động sản (BĐS) phát triển mạnh mẽ và nhiều biến động. Tuy nhiên, rất nhiều cung bậc, rất nhiều vấn đề của thị trường đã thể hiện. Nhiều chủ đầu tư đã tham gia và rời bỏ thị trường. Nhiều chính sách được ban hành, sửa đổi.
Phải nói rằng, thị trường BĐS trong suốt 10 năm qua có rất nhiều những thay đổi, biến chuyển với nhiều thành tố được xây dựng, xác lập. Điều đầu tiên nói đến thị trường, đó là khung khổ thể chế chung. Từ Nghị quyết Trung ương 7 Khóa IX nhận thức về thị trường BĐS đã được xác lập. Đất đai (quyền sử dụng đất) được tham gia thị trường như một hàng hóa đặc biệt. Tiếp đến, Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XI khẳng định hình thành và phát triển đồng bộ các loại hình thị trường trong đó có thị trường tài chính, thị trường lao động, thị trường hàng hóa dịch vụ, thị trường khoa học công nghệ và thị trường BĐS. Đây là một bước tiến về thể chế trong việc khẳng định sự phát triển của thị trường mà trong đó, đất đai là vấn đề căn bản. Tiếp đó, hàng loạt các luật: Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật DN, Luật Đầu tư… được ban hành, liên tục điều chỉnh sát với thực tế, hỗ trợ thúc đẩy thị trường. Đặc biệt,một vấn đề tồn tại suốt 15 năm một BĐS có 2 giấy những nhận là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà (sổ hồng) đã được giải quyết, thống nhất một sổ cho BĐS, nhà và đất.
Cũng trong giai đoạn 10 năm này, một số nghị quyết tạo tiền đề cho sự hình thành và phát triển thị trường BĐS đã được ban hành. Nghị quyết 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 về một số giải pháp lành mạnh hóa thị trường, một trong những văn bản mang tính nền tảng cho phát triển BĐS. Từ đây, các Ban chỉ đạo phát triển nhà và thị trường BĐS ra đời. Đồng thời, các Hiệp hội BĐS ra đời, định hướng phát triển cho thị trường BĐS. Nghị quyết về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường. Nhất là Kết luận của thường trực Chính phủ năm 2009 về việc thông qua gói hỗ trợ lãi suất 4% với tổng giá trị 16 nghìn tỷ, và một số biện pháp kích thích kinh tế. Nghị quyết này là giá đỡ cho thị trường BĐS khỏi suy sụp trong năm 2009 dưới tác động kép của khủng hoảng tài chính tiền tệ thế giới và khủng hoảng BĐS, chứng khoán Việt Nam năm 2008. Nghị quyết 02/2013/NQ-CP Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu; Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013; Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV ngày 21/11/2013… Trong đó, có gói hỗ trợ lãi suất thấp 30 nghìn tỷ đồng đối với thị trường BĐS và việc xem xét cho phép chia nhỏ căn hộ chung cư… đã dần dần đưa thị trường ra khỏi khủng hoảng, trầm lắng 2012 – 2014, từng bước trở lại phát triển.
Từ năm 2004 – 2014, các bộ phận cấu thành thị trường BĐS đã dần được tạo dựng, phát triển phong phú. Trên thị trường nhà và công trình xây dựng, các nhà đầu tư thuộc các thành phần đều đã hình thành và tham gia. Các doanh nghiệp nước ngoài, doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân đã đều xuất hiện. Các công trình và sản phẩm BĐS trải dài trên cả nước, thuộc mọi thành phần kinh tế, bình diện, chủ đầu tư DN nước ngoài, nhà nước, tư nhân. Đặc biệt, trong giai đoạn này, thị trường chứng kiến nhiều DN lớn hình thành, tiến lên dẫn đầu thị trường như: HUD, Kinh Bắc, Vingoup, Vinaconex,… song cũng có DN rời bỏ cuộc chơi tập trung vào ngành nghề sản xuất chính. DN mới xuất hiện thay thế DN cũ, tái cơ cấu lại. Yếu tố nước ngoài được chấp nhận, tham gia sâu hơn trong thị trường, dưới hầu hết các chiều cạnh. Đây thực sự là một bước tiến của Luật Nhà ở năm 2014. Thị trường phát triển đồng bộ và từ đó phát huy sức mạnh của mình.Tuy nhiên, trong suốt 10 năm qua, thị trường BĐS thực sự có những giai đoạn, biến động khó lường.
2004-2007 giai đoạn tăng trưởng “bùng nổ”. Tất cả mọi chủ thể đều tham gia vào thị trường. Dự án ồ ạt triển khai. Mọi sản phẩm BĐS đều được săn đón, đặt mua. Hệ thống ngân hàng tháo van lượng tiền lớn cho BĐS.Nhiều quỹ đầu tư nước ngoài đổ vốn vào thị trường. Quy mô thị trường bùng nổ. Nguồn cung BĐS tăng vọt. Quy mô dự án lớn lên không ngừng. Chất lượng sản phẩm dự án được đẩy cao. Số lượng đất chuyển đổi mục đích sử dụng sang công nghiệp và đô thị tại các quận nội thành Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tăng mạnh, gấp 2-3 lần so với trước năm 2.000. Các đô thị được nâng cấp mạnh mẽ.
Thị trường bắt đầu đi ngang từ đầu năm 2008. Giao dịch trầm lắng. Dự án không triển khai. Cuối năm 2008, khủng hoảng kinh tế thế giới nổ ra. Kinh tế Việt Nam đứng trước nguy cơ suy thoái. Chính phủ quyết định thực hiện gói hỗ trợ 16 nghìn tỷ thông qua hỗ trợ 4% lãi suất. Song năm 2008, một lượng vốn đầu tư nước ngoài tăng đột biến đăng ký vào Việt Nam. Nhờ vậy, thị trường không đi xuống mà còn có biểu hiện phục hồi, một số phân khúc có đi lên. Dư âm này kéo sang đến năm 2009. Đặc biệt, thời điểm này vẫn có những dự án quy mô rất lớn được khởi công xây dựng. Năm 2010, nhờ những hoạt động kinh tế đặc thù, thị trường đi lên ở một số địa bàn, một số sản phẩm. Hà Nội kỉ niệm 1.000 năm Thăng Long là một cú hích khá mạnh, thậm chí BĐS bỏ ngoài tai những nguy cơ và có những hồi phục nhẹ.
Thị trường suy giảm 2011-2013. Bước sang 2011 BĐS bị đặt vào nhóm không sản xuất vật chất. Nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng và các DN rời bỏ thị trường. Nhiều doanh nghiệp lâm vào tình trạng nợ nần, mất vốn và phá sản. Các giao dịch hầu như rất thưa vắng. Chỉ một số sản phẩm giá thấp là có giao dịch. Các sản phẩm trung và cao cấp trở nên rất khó khăn. Các gói khuyến mại được áp dụng khá mạnh mẽ nhưng giao dịch thực không nhiều. Giai đoạn này, tổn mức dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại cho BĐS dao động quanh ngưỡng 200.000 tỷ đồng. Tồn kho BĐS ở mức rất cao.
Thị trường trầm lắng, đóng băng, ảnh hưởng nghiêm trọng đến toàn bộ nền kinh tế, các ngành nghề khác. Trước thực trạng đó, từ cuối năm 2013, đầu 2014 Nhà nước và tất cả hệ thống chính trị, ngành nghề đã quyết tâm bắt tay vào cuộc tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Hàng loạt các chính sách, giải pháp, gói cứu trợ BĐS đã được đưa ra, thực thi. Ngân hàng xem xét đẩy mạnh thực hiện giải ngân cho BĐS.Thị trường dần ghi nhận những giao dịch thành công. Dự án tái khởi động lại. Những tháng cuối năm 2014, cùng với sự phục hồi kinh tế, mở rộng, nới lỏng nhiều điều điều khoản pháp luậttrong đó có việc cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà, đầu tư nước ngoài tăng mạnh, kiều hối lớn…, BĐS có dấu hiệu phục hồi.
Song song với sự biến động của thị trường, giá BĐS cũng biến động, thăng trầm không kém. Giai đoạn 2004-2007, giá cả BĐS tăng phi mã. Mặt bằng giá được xác lập liên tục. Đến cuối năm 2007, tại các địa bàn tốt, các dự án tốt, giá BĐS đã tăng khoảng 300% so với giá năm 2004. Chẳng hạn, khu Dịch Vọng (Cầu Giấy, Hà Nội) xác lập giá chung cư cao tầng ở mức 25-30 triệu đồng/m2 so với mức 5-7 triệu khi các sản phẩm này được rao bán năm 2004-2005. Giai đoạn 2008-2010, giá BĐS đi ngang. Dù vậy, phần đông các chủ đầu tư chỉ không tiến hành mở rộng, giao dịch, nhưng không giảm giá. Giai đoạn 2011-2013, giá đi xuống, có nơi gần 50%. Hàng loạt chương trình khuyến mại giảm giá, hỗ trợ của chủ đầu tư đưa ra nhưng thị trường vẫn không tiếp nhận. Nhiều dự án nhà thương mại, đầu tư xây dựng khu đô thị được điều chỉnh cơ cấu và chuyển đổi sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ. Giai đoạn 2014 trở đi, giá không tiếp tục giảm. Những gói khuyến mại, chiết khấu đã giảm đi rõ rệt. Từ tháng 9/2014, giá BĐS đã có xu hướng tốt. Một số sản phẩm của các dự án đã hoàn thành đã lập lại mức giá của những năm 2008-2010.
Trong năm 2015 và những năm tiếp theo, bối cảnh quốc tế có một số thuận lợi. TPP có thể kết thúc đàm phán trong năm 2015.Và với việc gia nhập TPP, một luồng tiền đầu tư có thể vận hành vào Việt Nam. Tình hình kinh tế thế giới có thể tốt lên, tiếp tục đi vào ổn định, luồng tài chính quốc tế sẽ định hướng đến Đông Nam Á, Đông Á trong đó có Việt Nam như là một tất yếu trong bối cảnh hiện nay. Luồng tiền kiều hối tiếp tục tăng và kinh tế dần ổn định. Luồng tiền người nước ngoài mua nhà trên địa bàn lãnh thổ Việt Nam (theo Luật Nhà ở 2014) sẽ vận hành vào. Vì vậy, trong ngắn và trung hạn thị trường BĐS có một nguồn tiền đều đặn.Về phía Việt Nam một chu kì kinh tế mới đang hình thành, hồi phục và tăng trưởng trở lại. Chủ trương tăng cường cải cách thể chế và tái cơ cấu kinh tế đi vào thực chất và việc tiếp tục đẩy mạnh cải cách thể chế đã được coi như là một động lực thúc đẩy trong giai đoạn 2015 và những năm tiếp theo. Tái cơ cấu cũng đã được nhìn nhận cần tiếp tục triển khai, điều hành nền kinh tế hoạt động theo tín hiệu của cơ chế thị trường. Đây sẽ là một bước phát triển mới của kinh tế Việt Nam. Năm 2015, là năm hứa hẹn nhiều cơ hội cũng như thách thức, chông gai để thị trường BĐS Việt Nam thử sức, phát triển. Bài học 10 năm 2004-2014 luôn không bao giờ cũ cho tất cả những ai đã và đang bước vào ngưỡng cửa của một chu kì 10 năm tiếp theo 2015-2015. Đặc biệt là 5 năm 2015-2020.
PGS.TS. Trần Kim Chung
Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương
